매매 시 주택수 계산 기준과 사례 (세무사, 주택구분, 세법기준)

부동산 거래 시 적용되는 세금은 ‘주택 수’에 따라 크게 달라집니다. 하지만 세법에서 말하는 ‘주택 수’는 단순히 보유한 집의 숫자가 아니라, 여러 기준과 예외가 적용되는 복잡한 개념입니다. 본문에서는 2025년 최신 세법 기준에 따라 주택 수 계산 방식과 대표 사례를 통해 정확히 이해할 수 있도록 설명합니다.

1. 주택 수 계산의 기본 원칙 (세무사 관점)

세법상 주택 수는 단순히 집을 몇 채 보유했는지를 넘어서, 용도·면적·소유형태·가족관계까지 고려해 계산됩니다. 기본적으로 다음의 조건에 따라 주택 수가 산정됩니다.

• 1가구 1주택 원칙: 세대 단위로 1주택 인정
• 공동소유 주택: 지분율에 관계없이 전부 소유로 간주
• 분양권·입주권: 세법상 '주택 수'로 포함되는 경우 있음
• 주택 면적: 20㎡ 이하 오피스텔은 주택 제외, 20㎡ 초과 시 주택으로 간주
• 임대 등록 여부: 임대주택사업자 등록 시 일부 주택은 과세 주택 수에서 제외 가능

2025년부터는 주택 수 판단 기준일이 거래일 기준으로 통일되었고, 신고 누락 시 과태료가 강화되었습니다. 따라서 매매 전 반드시 세무사 상담을 통해 주택 수를 정확히 확인하는 것이 필요합니다.

2. 헷갈리는 주택 구분 사례 정리 (주택구분)

다음은 세무 현장에서 자주 등장하는 헷갈리는 주택 구분 사례들입니다.

• 오피스텔: 전입신고+실제 주거용 사용 시 주택으로 간주. 투자용이라도 면적 20㎡ 초과 시 대부분 주택 수 포함
• 부모와 공동명의 주택: 지분이 1%라도 ‘세대원 소유 주택’으로 간주되어 다주택자로 분류될 수 있음
• 분양권 보유 중 신규 주택 매입: 분양권은 실입주 전까지도 주택으로 간주되어 일시적 2주택 판단에 포함됨
• 상속주택: 1주택 상속 시 해당 주택은 5년간 주택 수에서 제외 가능 (상속받은 날로부터 계산)
• 미등기 주택: 실거래 계약만으로는 주택 수에 포함되지 않으며, 등기 완료 기준으로 계산

2025년 개정 세법에서는 특히 일시적 2주택자 비과세 요건이 강화되어, 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 매도해야 주택 수에서 제외됩니다. 이전의 2년 유예보다 완화된 조건이지만, 여전히 정확한 계산이 핵심입니다.

3. 세법상 주택 수 기준에 따른 세금 영향 (세법기준)

주택 수는 취득세, 보유세, 양도세 등 모든 부동산 세금의 기준점이 되기 때문에 그 영향이 큽니다.

취득세:

• 1주택 – 일반세율 1~3%
• 2주택 – 8%
• 3주택 이상 – 12% 중과

보유세(재산세+종부세):

• 2주택 이상 보유 시 공제 축소 및 세율 상승
• 조정대상지역 보유 시 중과세율 적용 가능

양도세

• 다주택자는 최대 75% 세율까지 적용
• 일시적 2주택자는 주택 수 조정 시 유예 가능
• 상속주택, 분양권, 오피스텔 포함 여부에 따라 결과 달라짐

주택 수 계산은 단순한 수치 계산이 아니라, 거주 여부, 매도 시점, 가족 구성, 주택 유형까지 고려한 종합적 판단이 필요합니다. 이 때문에 최근에는 주택 거래 전 세무사 상담이 필수화되고 있습니다.

 

2025년 현재 주택 수는 세법상 세금 산정의 핵심 기준입니다. 오피스텔, 상속주택, 분양권 등 헷갈리는 항목이 많기 때문에 주택 매입이나 매도 전 반드시 주택 수를 정확히 계산해야 세금 리스크를 줄일 수 있습니다. 지금 내 주택 수, 다시 한번 체크해보세요!