다주택자 취득세·보유세·양도세 총정리 (다주택, 세목별, 해설)

2025년 현재, 다주택자에 대한 세금 제도는 여전히 까다롭고 복잡합니다. 특히 취득세, 보유세, 양도세는 각각의 과세 기준과 세율이 다르기 때문에 실수하면 막대한 세금 부담으로 이어질 수 있습니다. 본문에서는 다주택자가 반드시 알아야 할 세목별 세금 정책과 절세 전략을 체계적으로 정리해드립니다.

1. 다주택자의 취득세: 주택 수에 따른 중과세 기준 (취득세)

2025년 기준, 다주택자의 취득세는 중과세가 기본 원칙입니다.

• 2주택 보유 시: 일반 주택 취득 시 8% 세율
• 3주택 이상 보유 시: 12% 세율 적용, 사실상 세금폭탄 수준

조정대상지역 내 주택일 경우, 중과세 적용은 더욱 강화됩니다. 단, 다음과 같은 예외가 있습니다:

• 생애 최초 주택 구입자가 기존에 부모 명의의 주택과 함께 2주택이 되는 경우
• 일시적 2주택자가 1년 이내 기존 주택을 매도하는 조건을 만족할 경우

이 경우 **기존의 일반세율(1~3%)**이 적용될 수 있습니다.

 

또한, 임대사업자 등록 주택이나 지방 이전 목적의 주택 구입, 상속으로 인한 주택 보유 등은 과세 특례가 적용되며, 조건에 따라 중과세 배제 또는 세율 완화가 가능합니다. 2025년에는 주택 면적, 지역, 주택 종류(빌라, 다세대, 아파트 등)에 따라 일부 감면 혜택도 재도입되었으므로, 취득 전 반드시 시뮬레이션을 통해 세액을 정확히 확인해야 합니다.

2. 보유세: 공시가격·주택 수 기준 과세 구조 (보유세)

보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘며, 주택 수와 공시가격에 따라 세금이 크게 달라집니다. 재산세는 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과되며, 공시가격에 따라 구간별 누진세율이 적용됩니다. 종합부동산세(종부세)는 2주택 이상 보유자부터 과세 대상이 되며, 공시가격 합산 9억 원 초과 시 부과됩니다. 2025년에는 다음과 같은 변화가 있었습니다:

• 공정시장가액 비율: 80%에서 70%로 조정
• 다주택자라도 조정대상지역 외 주택은 일부 중과 제외
• 1세대 1주택 고령자 및 장기보유자의 세액공제가 최대 80%까지 확대됨

보유세 절세 전략으로는

• 세대 분리를 통한 주택 수 조정
• 공시가격 낮은 주택 위주 매입
• 고령자 세액공제 및 임대사업자 등록 등을 활용하는 방법이 있습니다.

다만, 공시가격 인상 및 세율 조정은 매년 변화하므로 보유 주택별로 매년 점검이 필요합니다.

 

3. 양도세: 중과세율 및 비과세 조건 총정리 (양도세)

양도소득세는 다주택자에게 가장 큰 세금 부담이 되는 항목입니다. 2025년 현재, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 기본세율에 최대 30% 중과세율이 추가되어 최대 75%의 세율이 적용될 수 있습니다. 다만, 다음의 경우 예외가 적용됩니다:

• 1세대 1주택자가 일시적 2주택이 된 경우, 기존 주택을 3년 이내 매도 시 중과 면제
• 상속으로 인한 주택 보유는 중과 제외 대상
• 지방소재 주택을 먼저 매도한 경우, 수도권 주택과의 중과 연계가 배제되기도 함

또한, 장기보유특별공제는 2주택 이상자는 30% 한도, 1주택자는 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

 

절세 전략으로는

• 매도 순서를 조절해 중과세 피하기
• 실거주 요건 충족해 비과세 요건 활용
• 가족 간 증여 및 분할 매도를 고려해 세율 분산 등이 있으며, 세무 전문가의 상담을 통해 매매 전 철저한 전략 수립이 필요합니다.

2025년 다주택자 세금은 여전히 높은 수준이지만, 다양한 예외 규정과 완화 제도를 잘 활용하면 부담을 줄일 수 있습니다. 취득, 보유, 매도 시점마다 적용되는 세금이 다르므로, 반드시 사전 시뮬레이션과 전략 수립이 필요합니다. 지금 내 주택 수와 거래 계획을 점검해보세요!